わかるところから確認
相続する不動産の登記変更
相続で不動産の名義変更が必要になった方へ｜相続登記の流れ・必要書類・注意点
不動産の「名義変更」は相続登記のこと
親や配偶者などが亡くなり、土地や建物を相続することになった場合、まず必要になるのが不動産の名義変更です。一般には「名義変更」と呼ばれますが、法務局で行う正式な手続きは、相続を原因とする所有権移転登記、いわゆる「相続登記」です。
登記簿上の所有者が亡くなった方のままになっていると、その不動産を売却したり、担保に入れたり、建替えや活用を進めたりする際に支障が出ることがあります。また、名義変更をしないまま次の相続が発生すると、関係する相続人が増え、戸籍収集や遺産分割協議が複雑になります。
そのため、不動産を相続した場合は、できるだけ早い段階で登記名義を確認し、必要な手続きを進めることが重要です。
相続登記は令和6年4月1日から義務化されている
相続登記について特に注意したいのは、令和6年4月1日から申請が義務化されている点です。相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、令和6年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記が済んでいない不動産は義務化の対象です。この場合、原則として令和9年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
遺産分割協議によって不動産を取得した場合には、その遺産分割が成立した日から3年以内に、協議内容に応じた登記を申請する必要があります。相続人間の話し合いがすぐにまとまらない場合には、法務局で「相続人申告登記」を行うことで、いったん義務を履行できる場合もあります。
参考：
まず確認すべき3つのこと
相続登記を進める前に、まず確認すべきことは大きく3つあります。
1つ目は、対象不動産の登記名義です。固定資産税の納税通知書や権利証だけで判断せず、法務局で登記事項証明書を取得し、現在の登記名義人を確認します。実際に調べてみると、亡くなった親ではなく、祖父母やさらに前の世代の名義のままだったというケースもあります。
2つ目は、相続人の範囲です。相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍をたどり、誰が法定相続人になるのかを確認します。配偶者や子だけで済む場合もあれば、子がいないため兄弟姉妹や甥・姪まで関係する場合もあります。
3つ目は、遺言書の有無です。遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って登記を進めます。遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの不動産を取得するのかを決める必要があります。
相続登記の基本的な流れ
相続登記の流れは、一般的には次のようになります。
まず、登記事項証明書や固定資産課税明細書を確認し、対象となる土地・建物を特定します。次に、被相続人の戸籍、住民票除票または戸籍附票、相続人の戸籍などを集め、相続人を確定します。
遺言書がある場合は、遺言書に基づいて登記申請を進めます。自筆証書遺言が自宅などで保管されていた場合は、家庭裁判所の検認が必要になることがあります。一方、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用して保管されている遺言書については、家庭裁判所の検認が不要とされています。
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、協議がまとまったら遺産分割協議書を作成します。協議書には相続人全員が署名し、実印で押印するのが一般的です。その後、登記申請書、戸籍一式、遺産分割協議書、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書などをそろえて、不動産所在地を管轄する法務局へ申請します。
参考：
相続登記で必要になる主な書類
必要書類は、遺産分割協議による登記、法定相続分による登記、遺言による登記のどれに当たるかで異なります。代表的な書類は次のとおりです。
| 書類 | 主な目的 |
|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍 | 相続人の確定 |
| 被相続人の住民票除票または戸籍附票 | 登記上の住所とのつながりを確認 |
| 相続人の戸籍謄本 | 相続人が現在も相続人であることを確認 |
| 不動産を取得する相続人の住民票 | 新しい所有者の住所を登記するため |
| 遺産分割協議書 | 誰が不動産を取得するかを証明 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 遺産分割協議書の押印確認 |
| 遺言書または遺言書情報証明書 | 遺言に基づく登記の場合に使用 |
| 固定資産課税明細書または固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算に使用 |
| 登記申請書 | 法務局へ提出する申請書 |
| 相続関係説明図 | 戸籍原本の還付を受ける際などに利用 |
| 委任状 | 司法書士など代理人へ依頼する場合に必要 |
法務局の資料でも、遺産分割協議による相続登記では、被相続人の出生から死亡まで在籍していたすべての戸籍・除籍謄本、住民票除票または戸籍附票、相続人の戸籍、印鑑証明書、固定資産課税明細書などが必要書類として案内されています。
参考：
法定相続情報一覧図を使うと手続きが効率化できる
戸籍一式を集めると、枚数が多くなり、金融機関や法務局に何度も提出するのが負担になることがあります。このような場合には、法務局の「法定相続情報証明制度」を利用すると便利です。
この制度では、相続人が戸籍一式と相続関係を一覧にした図を法務局へ提出し、登記官の認証文が付いた「法定相続情報一覧図の写し」の交付を受けます。この写しは、相続登記だけでなく、預貯金の払戻しなど他の相続手続きでも利用できる場合があります。
不動産が複数あり、管轄する法務局が分かれる場合や、金融機関の手続きも同時に進めたい場合には、法定相続情報一覧図を先に作成しておくと、戸籍の束を何度も提出する手間を減らせます。
参考：
登録免許税と費用の目安
相続登記を申請する際には、登録免許税がかかります。相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の1000分の4、つまり0.4％です。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産であれば、登録免許税はおおむね8万円です。ただし、課税標準額の端数処理や複数不動産を同一申請する場合の計算、免税措置の適用可否などによって金額が変わることがあります。相続による土地の所有権移転登記については、令和9年3月31日までの間、一定の場合に登録免許税が免税されることがあります。
司法書士へ依頼する場合は、登録免許税のほかに司法書士報酬、戸籍や住民票、評価証明書などの取得費用がかかります。費用は不動産の数、相続人の人数、戸籍の複雑さ、遺産分割協議書の作成有無などによって変わります。
参考：
自分で申請できる場合と司法書士に相談すべき場合
相続人が少なく、遺産分割協議もまとまっており、対象不動産も現在の被相続人名義になっている場合は、自分で相続登記を申請できるケースもあります。法務局では登記手続案内を実施しているため、必要書類や申請書の書き方について相談することもできます。
一方で、次のようなケースでは司法書士に相談した方が安全です。
- 不動産が祖父母やさらに前の世代の名義のままになっている
- 相続人が多数いる
- 相続人の中に連絡が取れない人がいる
- 遺産分割協議がまとまっていない
- 遺言書の内容に不明点がある
- 不動産が複数の法務局管轄に分かれている
- 住所変更登記や抵当権抹消など、他の登記も必要になる
- 相続税申告や売却予定もあり、全体の段取りを整理したい
登記手続きは、書類の不足や記載ミスがあると補正が必要になり、完了まで時間がかかることがあります。特に義務化により期限管理も重要になっているため、不安がある場合は早めに専門家へ相談することをおすすめします。
共有名義にする前に考えておきたいこと
相続人全員で平等に分けたいという理由から、不動産を共有名義にするケースがあります。共有名義は一見公平に見えますが、将来の売却、賃貸、建替え、修繕、担保設定などの場面で共有者間の合意が必要になり、意思決定が難しくなることがあります。
さらに、共有者の一人が亡くなると、その持分が次の世代に相続され、共有者が増えていきます。こうなると、誰が管理するのか、固定資産税を誰が負担するのか、売却するかどうかで揉めやすくなります。
そのため、安易に共有名義にするのではなく、特定の相続人が取得して他の相続人へ代償金を支払う「代償分割」や、不動産を売却して現金で分ける「換価分割」も含めて検討することが大切です。
まとめ：相続登記は早めの確認と段取りが大切
相続で不動産の名義変更が必要になった場合、まずは対象不動産の登記名義、相続人の範囲、遺言書の有無を確認しましょう。そのうえで、戸籍や住民票、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などをそろえ、法務局へ相続登記を申請します。
現在、相続登記は義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。名義変更を後回しにすると、売却や活用ができないだけでなく、次の相続で関係者が増え、手続きが大きく複雑化するおそれがあります。
不動産相続は、登記、遺産分割、税金、売却方針が関係する手続きです。書類収集に時間がかかることも多いため、相続が発生したら早めに情報を整理し、必要に応じて司法書士や税理士などの専門家へ相談しましょう。