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相続する不動産の問題

不動産相続で起こりやすいトラブルと事前対策

ご家族が不動産を所有している場合、相続は決して他人事ではありません。

預貯金のように金額で分けやすい財産と異なり、不動産は「誰が取得するのか」「住み続ける人はいるのか」「売却するのか」「評価額をどのように考えるのか」といった判断が必要になります。そのため、不動産は相続財産の中でも特に相続人間の意見が対立しやすい財産です。

さらに、令和6年4月1日からは相続登記の申請が義務化されました。不動産を相続したことを知った日から原則として3年以内に相続登記を申請する必要があり、正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。また、義務化前に発生した相続についても対象とされています。

参考：法務省「相続登記の義務化」
参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」

不動産相続では、相続人間の合意形成だけでなく、登記、税務、期限管理まで含めて早期に整理することが重要です。

1. 同居していた相続人と、他の相続人の意見がまとまらないケース

相続財産の中で、ご両親が住んでいた自宅不動産の価値が最も高い場合、「誰がその不動産を取得するのか」が大きな争点になることがあります。

たとえば、相続人の一人が長年ご両親と同居し、生活支援や介護を担っていた場合、その方としては「親を支えてきた自分が自宅を取得したい」と考えることがあります。一方で、他の相続人からすれば、「一人が高額な不動産を取得するのであれば、他の相続人との公平をどう確保するのか」という問題が生じます。

寄与分・特別寄与料の考え方

共同相続人の中に、被相続人の財産の維持または増加について特別の寄与をした人がいる場合には、民法上の「寄与分」が問題となることがあります。

参考：e-Gov法令検索「民法」

また、相続人ではない親族が、被相続人に対して無償で療養看護その他の労務を提供し、被相続人の財産の維持または増加について特別の寄与をした場合には、「特別寄与料」として、相続人に対し、寄与に応じた金銭の支払いを請求できる制度があります。

ただし、特別寄与料は、あくまで金銭の支払いを請求する制度です。相続人ではない親族が、この制度により当然に不動産そのものを相続できるわけではありません。また、家庭裁判所への申立てには、相続開始および相続人を知った時から6か月、または相続開始の時から1年という期間制限があります。

参考：裁判所「特別の寄与に関する処分調停」

生前対策としての遺言書

介護や同居の実情、特定の相続人への感謝、または自宅を誰に承継させたいかという意思を相続に反映させたい場合には、生前に遺言書を作成しておくことが有効です。

自筆証書遺言については、法務局で保管する「自筆証書遺言書保管制度」も設けられています。この制度を利用すると、遺言書の紛失や改ざんのリスクを下げられるほか、相続開始後の手続きが円滑になる場合があります。

参考：法務省「自筆証書遺言書保管制度について」

2. 一つの不動産を「平等に分けたい」と考えた場合の注意点

相続人同士で不公平が生じないように、不動産を平等に分けたいと考える方は少なくありません。しかし、不動産は現金のように単純に分割できないため、「平等にしたつもり」が、かえって将来のトラブルにつながることがあります。

不動産を含む遺産分割では、主に次のような方法が検討されます。

分割方法	内容	主な注意点
現物分割	不動産を特定の相続人が取得し、他の相続人は別の財産を取得する方法	財産内容に偏りがある場合、公平な調整が難しい
代償分割	不動産を一人が取得し、他の相続人に代償金を支払う方法	不動産取得者に代償金を支払う資力が必要
換価分割	不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法	売却時期、売却価格、譲渡所得税などの検討が必要
共有分割	不動産を複数の相続人の共有名義にする方法	将来の売却・管理・次世代相続で問題が複雑化しやすい

共有分割は慎重に検討すべき

共有分割は、一見すると公平で簡便な方法に見えます。たとえば、4人兄弟で土地を共有する場合、それぞれの持分を4分の1ずつにすることができます。

しかし、共有名義にした不動産を将来売却したり、建替えたり、担保に入れたりする場面では、共有者間の合意形成が必要になります。さらに、共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに相続され、子や孫の世代に共有者が増えていくことがあります。共有者が増えるほど、連絡調整や意思決定は難しくなり、不動産の活用・売却が進まない原因になり得ます。

共有物の変更・管理については、民法上も一定のルールが定められています。共有者間で意見が対立すると、実務上の負担は大きくなります。

参考：e-Gov法令検索「民法」

そのため、不動産相続では、安易に共有名義とするのではなく、まずは代償分割や換価分割を含めて検討することが重要です。

代償分割が適するケース

たとえば、相続人が配偶者と子2人で、配偶者が被相続人名義の自宅に住み続けたい一方、子2人は金銭での取得を希望している場合、配偶者が自宅を取得し、子2人に代償金を支払う方法が考えられます。

この方法であれば、自宅を売却せずに住み続けることができる一方で、他の相続人との公平も一定程度確保できます。ただし、不動産を取得する人に代償金を支払う資力が必要です。

換価分割が適するケース

相続人の誰も不動産を取得・維持することを希望しない場合や、代償金を準備することが難しい場合には、不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続分に応じて分ける換価分割が現実的な選択肢になります。

ただし、亡くなった方の名義のままでは、買主への所有権移転登記を円滑に行うことができません。実務上は、相続登記により相続人名義へ変更したうえで売却手続きを進めることが通常です。また、売却に伴う譲渡所得税など、税務上の影響も確認する必要があります。

3. 不動産が前の世代の名義のまま放置されていたケース

不動産相続で実務上よく問題になるのが、「いざ相続手続きをしようとしたところ、不動産の登記名義が祖父母やさらに前の世代のままだった」というケースです。

相続登記が長期間放置されていると、現在の相続人だけでなく、過去の相続についても関係者を確認しなければならない場合があります。数次相続が発生している場合には、関係する相続人が多数に及び、戸籍の収集、相続関係の確認、遺産分割協議書の作成、相続人全員の署名押印などに多大な時間と労力がかかります。

令和6年4月1日から相続登記は義務化

令和6年4月1日から、相続により不動産を取得した相続人は、不動産を取得したことを知った日から原則として3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
参考：法務省「相続登記の義務化」

義務化前に開始した相続についても対象とされています。そのため、過去に相続が発生しているにもかかわらず名義変更をしていない不動産がある場合には、早めに登記状況を確認する必要があります。

まず確認すべき資料

不動産の登記名義を確認するには、登記事項証明書を取得します。登記事項証明書は法務局の窓口のほか、オンライン請求によって取得することもできます。

参考：法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」

また、相続人の確定には、被相続人の出生から死亡までの戸籍等を収集し、相続関係を確認する必要があります。複数の相続手続きで戸籍一式を何度も提出する負担を軽減する制度として、法務局の「法定相続情報証明制度」もあります。

4. 不動産相続で特に注意すべき期限

不動産相続では、相続人間の話し合いだけでなく、法律上・税務上の期限管理が非常に重要です。

手続き	主な期限	根拠・注意点
相続放棄・限定承認	自己のために相続開始があったことを知った時から3か月以内	借金が多い場合や財産状況が不明な場合は早期確認が必要。参考：裁判所「相続の放棄の申述」
特別寄与料の家庭裁判所への申立て	相続開始および相続人を知った時から6か月、または相続開始時から1年	相続人ではない親族による金銭請求制度。参考：裁判所「特別の寄与に関する処分調停」
相続税の申告・納税	被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内	基礎控除額を超える場合は申告・納税が必要。参考：国税庁「相続税がかかる場合」、国税庁「相続税の申告と納税」
相続登記	不動産を相続したことを知った日から原則3年以内	令和6年4月1日から義務化。義務化前の相続も対象。参考：法務省「相続登記の義務化」

期限を過ぎると、相続放棄ができなくなる、相続税の加算税・延滞税が生じる、相続登記義務違反による過料の対象となるなど、不利益が発生する可能性があります。

特に相続税については、申告期限までに遺産分割がまとまっていない場合でも、申告が必要となるケースがあります。国税庁は、相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うこととしています。

参考：国税庁「相続税の申告のために必要な準備」

5. トラブルを防ぐために、生前から確認しておきたいこと

不動産相続のトラブルを防ぐためには、相続が発生してから対応するのではなく、生前の段階で次の事項を確認しておくことが有効です。

1. 不動産の登記名義を確認する

まず、不動産の登記名義が現在の所有者になっているかを確認しましょう。登記名義が祖父母やさらに前の世代のままになっている場合、将来の相続手続きが大きく複雑化するおそれがあります。

登記事項証明書を取得すれば、現在の所有者、抵当権などの権利関係、所在・地番・家屋番号などを確認できます。

参考：法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」

2. 不動産の評価額を把握する

不動産には、固定資産税評価額、相続税評価額、実勢価格など、複数の評価基準があります。遺産分割では、どの評価を基準にするかによって相続人間の受け止め方が変わることがあります。

特に不動産の価値が相続財産全体の大部分を占める場合、評価額の確認は早期に行うべきです。相続税申告が必要かどうかを判断するうえでも、財産評価の確認は重要です。

参考：国税庁「相続税がかかる場合」

3. 誰に不動産を承継させたいかを明確にする

特定の相続人に自宅を承継させたい場合や、同居・介護の実情を相続に反映させたい場合には、遺言書の作成を検討すべきです。

遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。相続人間で意見が一致しない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停または審判を利用することになります。

参考：裁判所「遺産分割調停」
参考：法務省「自筆証書遺言書保管制度について」

4. 納税資金・代償金の準備を検討する

不動産は資産価値が高くても、現金化しない限り、相続税の納税資金や代償金の原資にはなりません。

相続人の一人が不動産を取得する場合には、他の相続人に支払う代償金を準備できるかを検討する必要があります。また、相続税が発生する可能性がある場合には、申告期限までに納税資金を確保できるかを確認しておくことが重要です。

6. まとめ：不動産相続は「名義・相続人・評価・分け方・期限」の確認が重要

不動産相続では、次の5点を早期に整理することが大切です。

名義：登記名義が現在の所有者になっているか
相続人：誰が法定相続人になるのか
評価：不動産の価値をどの基準で把握するのか
分け方：現物分割・代償分割・換価分割・共有分割のどれが適切か
期限：相続放棄、相続税申告、相続登記などの期限を管理できているか

不動産相続は、法律、税務、登記、不動産実務が重なる分野です。相続登記や法定相続情報証明制度の利用は司法書士、相続税申告や評価は税理士、相続人間の紛争や調停対応は弁護士など、事案に応じて適切な専門家に相談することで、将来のトラブルを大きく減らすことができます。

「相続が発生してから考える」のではなく、元気なうちから不動産の名義や評価、承継方針を整理しておくことが、円満な相続への最も確実な対策です。